融资性售后回租是属于什么服务

售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务,融资性售后回租在经济法里面算是贷款服务.是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后,又将该项资产从买主(即出租人)租回,习惯称之为"回租".在售后租回方式下,卖主同时是承租人,买主同时是出租人.

经营性售后回租的涉税处理:

例:某房地产企业A采用售后回租方式进行商铺销售,以每平方米2万元的价格将商铺出售给购房者,同时与购房者签署租赁协议,租赁期限10年,租赁价格为每月每平方米80元,同时房地产企业又将商铺以每平方米100元的价格向外租出.

本案例中房地产企业经营行为分为三个环节:

第一个环节:

商铺销售,按照每平方米2万元的价格确认销售收入,应当缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种.

(一)增值税:

根据该商铺的新老项目认定情况,选择按适用税率(老项目5%、新项目9%)缴纳增值税.

(二)土地增值税:

根据该商铺所在项目土地增值税清算时,商铺单方成本计算出与每平方米2万元的售价的增值额,按照30%-60%的适用税率,计算缴纳土地增值税.

(三)企业所得税:

根据商铺售价减去相应的成本、费用及相关税费后的余额,应并入企业应纳税所额,按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税.

第二个环节:

房地产企业从购房者手中租赁,房地产企业按约定支付租金每月每平方米80元,应当取得购房者开具的增值税发票作为税前扣除凭证,这个环节中,房地产企业无纳税义务.

这里,作为购房者,应当缴纳租赁环节的增值税、房产税和所得税等(其他小税种略).

(一)增值税:

(1)购房者如果为一般纳税人出租其商铺,如果为2016年5月1日以前取得,可以选择简易计税办法,征收率为5%;如果为营改增之后取得,应按一般计税方法,税率为9%缴纳增值税.

(2)购房者如果为小规模纳税人,出租该商铺适用5%征收率.

(3)个人出租商铺,征收率为5%.

(二)房产税:出租商铺应当以租金收入12%计算缴纳房产税.

(三)所得税:这里的所得税,如果为自然人购房者,应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税;如果为法人购房者,应当将租赁收益汇总至企业的应纳税所得额,汇总缴纳企业所得税.

第三个环节:

房地产企业将商铺出租,经营户支付每月每平方米100元的租金,房地产企业应当缴纳转租业务的增值税、企业所得税.

(一)增值税:

房地产企业再将商铺转租,应按转租收入每月每平方米100元和适用税率(简易计税5%,一般计税9%)计算缴纳增值税.

(二)企业所得税:

在转租环节,房地产企业在确认每平方米100元其他业务收入的同时,确认每方米80元的其他业务支出,以差额每平方米20元作为利润并入当年应纳税所得额,缴纳企业所得税.

特别说明:根据《房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳.产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳.产权出典的,由承典人缴纳.产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳.由此可以看出,该规定明确房产税的纳税义务人为房产所有人,该案例中第一个环节房产税已经依法缴纳,而转租人对于转租房产不具有所有权,也仅有使用权,所以转租行为不应当征收房产税.

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