土地成本进项税如何抵扣
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土地成本进项税如何抵扣
应视为政府补助,计入"营业外收入".
1、支付/取得的土地出让金是免税的,即全额入"成本"科目.
2、财会(2016)22号文规定的是"抵扣"的税额,不应适用"抵减"的情况."抵扣"是进项税自销项税中抵扣,按照增值税原理是顺理成章的,而土地成本是在"免税"的前提下还允许"抵减",会计处理应包含两层意思,一是企业支付的土地出让金是免税的,是应全额列计成本科目的;二是政府规定房地产项目上游的土地"免税",从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格,这是政府鼓励下的市场行为,政府在免税的前提下还允许"抵减"销项税额,这是政府给予房地产企业的一种税收补助,且只有在增值税纳税义务发生时间才允许"抵减",即结转收入成本时,应是"与收益相关",应计入"营业外收入".
3、土地成本的"抵减"应不同于旅行社业务的"抵减".旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加,是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务,为了确保企业税负不降低,才允许以"抵减"的形式稳定企业税负.
房地产企业土地成本能抵扣进项吗?
房地产开发产品计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费,开发间接费六项.其中,土地成本一般占据计税成本的40%以上.因此,"营改增"后土地成本能否抵扣、如何抵扣,就成为决定房企税负高低的关键所在,房地产企业土地成本将在账务处理、业务模式等面临诸多挑战.
房地产企业取得土地的方式具有多样性,比如土地转让,土地出让,股权收购,合作建房等等,均属于发生土地使用权转移性质的增值税应税行为,这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时,运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣.允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,房企的税负将有所减轻.
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