房地产开发企业销售不动产增值税如何缴纳
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房地产开发企业销售不动产增值税如何缴纳
1、自行开发
是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设→第一次进入流通领域的“一手房”。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目→“烂尾楼”
2、销售额的确定
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额→“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”
销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
3、预缴税款
房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式（首付+按揭+尾款）销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款＝预收款/（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
房地产开发企业的一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
4、进项税额
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
5、纳税申报
适用一般计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
适用简易计税方法计税的，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减巳预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
6、发票开具
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
纳税人6月开具增值税普通发票6300万元，其中包括1050万元属于按规定补开发票行为，不再计征增值税。
纳税人在6月申报期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元：5250÷（1+5%）×3%＝150（万元）；
纳税人在7月申报期应申报、补缴的增值税税款为：5250÷（1+5%）×5%-150＝100（万元）。
【举例】基础资料同上，A公司2016年6月取得相关增值税专用发票，注明的增值税额为100万元，A公司选择按适用税率计缴增值税，对应的土地价款810万元。
问：纳税人应如何申报上述业务的增值税税款？
【分析】纳税人在6月申报期就取得的预收款应预缴税款：5250÷（1+11%）×3%＝141.89（万元）。
纳税人在7月申报期计算应缴税款：
销项税额＝（5250-810）÷（1+11%）×11%＝440（万元）
应纳税额＝440-141.89-100＝198.11（万元）。
房地产开发企业纳税义务发生时间的原则性规定
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号点击“阅读原文”)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
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