研发费用资本化率计算公式
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研发费用资本化率计算公式
基本公式是:
V是研发的价值;
A1、A2…An是以后各年的收益;
r1、r2…rn是各年的资本化率.
若假设以后期间的收益及资本化率都相同,在期数有限期的情况下,基本公式可以简化为:
V是研发的价值;
A为每期收益;
r为资本化率.
当不动产取得收益的年数较多时,可近似的认为n为无限期,此时,公式可简化为:
(1)市场提取法
此法适用于研发市场发育比较成熟并且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下,该法容易理解,准确度比较高,因而应用十分广泛.
此法是通过搜集相同研发市场上4宗以上的的价格及收益信息,根据收益法的计算公式生,反求出资本化率的一种方法.即
具体做法是,是从市场上收集与待估研发相似的房地产资料作为依据,为了保证计算的精确度,通常要选择4个以上的相似交易案例,而且与待估交易日期相近,种类和等级要类似,然后分别求出资本化率,再取简单算术平均值或求加权平均值.
该方法应用的局限主要是资料的收集比较困难,以及搜集到的资料的准确性可能不能得到保证.而且对于该法,我国许多估价师都认为,既然有市场可比实例,还不如直接用比较法来估价,不需用收益法.
(2)无风险利率加风险调整法
它基于这样的理论基础:投资就要得到回报,回报与风险成正比,投资的风险越高,得到的回报也就越高,如果不想冒险,只能得到较低的投资回报.此方法下资本化率的公式是:资本化率=安全利率+风险调整值=.
其中r1表示无风险利率;
r2是投资要求的平均收益率;
β是投资的风险水平.
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