先抵押后租赁怎么处理？
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先抵押后租赁怎么处理？
答：无论动产还是不动产抵押，只要登记便产生对抗善意第三人之效力。据此，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。具体而言：
（1）已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权：虽然租赁权具有物权的效力，但仍不能优于担保物权之效力。之所以确定这样的规则，理由有三：其一，在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。其二，即使不动产租赁具有物权化性质，也是后成立的用益权，根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成立的租赁权。其三，已登记的抵押财产设定租赁权时，因具有抵押权已经公示，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，因此在此场合不能适用“买卖不破租赁”之规则。
（2）未登记的抵押权则不得对抗该租赁关系。根据物权法第一百八十八条、第一百八十九条等规定，我国对以不动产和不动产物权以外的财产抵押的，皆采取登记对抗主义，即未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。因此，在标的物抵押后租赁情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗善意的承租人的权利。
抵押物先租赁后抵押情形下如何处理？
抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。抵押人出租租赁物时，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。租赁权在权利属性上不是物权而是债权，租赁权的标的物虽然在成立上以移转占有为其要件，但这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。《合同法》第二百二十九条规定“买卖不破租赁”规则，实现租赁权的物化，釆取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护；但这并不意味着租赁权的从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。根据“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将租赁财产转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。因此，租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合，由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权，所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。
在上述场合之所以要给予租赁权对抗抵押权的效力，目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。抵押人在已出租的财产上设定抵押权时，抵押权人知道或者应当知道租赁权对抵押权的影响，以及抵押物上存在租赁权负担的事实，并自愿接受了这一负担，理所当然应当承担由此造成的法律后果。同样，在实现抵押权之时，根据“买卖不破租赁”的规则，只要租赁合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租赁权负柯的所有权，承租人仍然可以向第三人主张租赁权。
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