房地产企业营销设施的计税处理
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房地产企业营销设施的计税处理
一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的计税处理
国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。
二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的计税处理
对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发[2009]31号文件规定判断处理。
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述第一款的规定，则视为公共配套设施费进行财务和税务处理。
如果符合上述第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。
这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。
三、项目小区之外的售楼部、样板房的计税处理
房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。
关于房地产开发企业营销设施建造费在土地增值税前如何扣除
1、在开发项目主体工程之外单独修建的临时性营销设施。部分企业将设计、修造、装饰等成本直接计入了开发间接费，然后在同期开发的各项目间进行分摊，计入开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从政策的规定看，开发间接费的性质主要体现在项目开始前和建造过程中直接组织和管理而发生的各项费用，对项目开发后期的销售问题未提及。另外此种临时性设施属于项目规划外建筑物，无法销售，将来应该拆除。因此，将营销设施费用计入开发间接费不符合税法的相关规定。此种情况下，营销设施的费用实质是企业为实现整体销售收入而必须发生的，故计入销售费用较为合理。
2、在开发项目主体工程内部利用开发产品临时修建的营销用房及样板间。由于是利用项目内开发产品临时作为营销用房或样板间，其单独发生的费用主要是装饰费用和资产性支出费用，其设计、建造成本已经体现在项目的整体开发成本中。同时，该营销用房和样板间在项目销售完毕后可以整体出售，计算土地增值税时应当计入收入，因此其发生的设计、建造、装饰等费用可以计入开发成本在销售时予以扣除。在此应当注意，营销用房和样板间内购置的家具、电视、空调等可以移动且不破坏使用功能的资产在出售时增值税的处理问题。
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