房地产开发公司以不动产投资入股的税务处理
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房地产开发公司以不动产投资入股的税务处理
增值税
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。对于本案中A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条第二款规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
土地增值税
以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。鉴于本案中A公司为房地产开发企业，因此针对其投资行为征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》(京地税征〔2005〕557号)第六条规定，对房地产开发企业建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。
企业所得税
企业将开发产品用于投资的行为，企业所得税政策比较明晰。企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号文件)第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
印花税
企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，A公司需缴纳印花税2万元(4000×0.5‰)。
企业以国有土地投资入股的涉税处理
1、增值税的处理
(1)以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税
①相关税收政策分析
财税[2016]36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。”
财税[2016]36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。”
2、土地增值税的处理
《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”同时第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”基于此政策规定，投资方与被投资方均为非房地产开发企业时，投资方以国有土地投资入股到被投资企业名下，则不征土地增值税;投资方或被投资方有一方为房地产开发企业时，投资方以国有土地投资入股到被投资企业名下，投资方必须依法缴纳土地增税。具体而言，投资方将国有土地投资到被投资企业名下，土地增值税分以下三种情况处理：
(1)非房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下，则非房地产企业不缴纳土地增值税。
(2)非房地产企业将国有土地投资入股到房地产企业名下，则非房地产企业必须缴纳土地增值税。
(3)房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下，则房地产企业必须缴纳土地增值税。
3、企业所得税的处理
《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)第一条规定“居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”
基于此政策规定，以国有土地投资入股，投资方可以将土地转让所得税按不超过5年的时间均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算企业所得税。
4、印花税的处理
根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，投资方将土地投资入股到被投资企业名下，投资方按照产权转移书据缴纳印花税，适用税率为0.05%。
房地产开发公司以不动产投资入股的税务处理由会计学习资料整理，从投资方来看，不同的税种的处理都有的规则，增值税、企业所得税、印花税等，各个细节都值得琢磨。
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