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转让房地产怎么计算不含税销售额

在实务中，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入如何计算不含税销售额，一直存在争议。这一争议源自《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)中的一项规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

根据财税2016【47】号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。即在简易计税方法下仍然延续了营业税情况下的征收方式，但未明确一般计税方法下是否可以减去取得该土地使用权的原价，一般观点认为根据财税【2016】36号文件应按取得的全部价款和价外作为销售额缴纳增值税。

房地产开发企业甲公司转让房地产，取得收入1110万元。假设其支付的土地价款为222万元，则在计算该公司转让房地产的土地增值税时，其增值税销项税额是按不含税销售额计算。这样，不含税销售额为：1110万元÷(1+11%)=1000万元，销项税额为：1000万元×11%=110万元。如果以取得的收入扣除支付的土地价款后的余额换算成不含税销售额，那么不含税销售额为：(1110万元-222万元)÷(1+11%)=800万元，那么销项税额为：800万元×11%=88万元。可见，不同的理解，计算的销项税额是不一样的。

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