房地产开发企业回购房产的税务处理
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房地产开发企业回购房产的税务处理
税务处理应将售后回购视同销售和采购两个环节进行处理。
“售后回购”中的“售”在会计上并不确认收入。但在税收上是作为计税收入的，不但计算营业税，还要计算企业所得税。
因为“售后回购”的对象是不动产，要按销售不动产5%的税率交纳营业税。(为简化计算，不予考虑营业税以外的土地增值税，城建税及教育费附加等税费)。
在应税收入的确认上，税法更侧重于以交易的法律形式作为判断标准。根据《营业税暂行条例》第九条规定营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，国税发(1994)159号规定销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，对于将发票开出，房屋所有权已转移，可以说取得了营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据。
所以确定了营业税的纳税义务的发生。在所得税处理上，要将视同销售的收入扣除成本及税金后，作为应纳税所得额。这里有一点要说明，会计上在计算销售环节的税金是计入“待转库存商品差价”科目借方的，是不影响当期的会计利润的。但在所得税计算中要作为“税金及附加”项目扣除。
企业所得税看作是卖出和买进两个过程，所以应当进行纳税调整，销售时，应当就收入和成本的差额即最初的约定的待转商品差价进行纳税调增，回购价与现售价之间的差额在回购期间摊销的财务费用不得在摊销期间进行扣除，需要纳税调增：税法相应的认为购进商品的价值为现售价，税法认定的购进商品价值大于会计购进后的帐面价值。
根据财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。如果再次将其售出应按差额计算营业税，要注意这时减去不动产的原价是计税成本而不是会计成本。
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