拆迁实物补偿账务处理
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拆迁实物补偿账务处理
由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在会计处理时，大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”，按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，只将收到补差部分确认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入，也不确认成本。
这种处理方式表面看似合理，其实是错误地使用了会计政策，虽然少交了置换部分的营业税金及附加，但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦，总觉得有很多解释不通的地方，如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只有吃哑巴亏如实上缴，同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的经营和税务风险。
1.《企业会计制度 》第二十七条、(七)以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：1.收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值;
第八章 非货币性交易 第一百一十三条、非货币性交易，是指交易双方以非货币性资产进行的交换(包括股权换股权，但不包括企业合并中所涉及的非货币性交易)。这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产。在确定涉及补价的交易是否为非倾向性交易时，收到补价的企业，应当按照收到的补价占换出资产公允价值的比例等于或低于25%确定;其计算公式如下：收到补价的企业：收到的补价÷换出资产公允价值≤25%
第一百一十四条、在进行非货币性交易的核算时，无论是一项资产换入一项资产，或者一项资产同时换入多项资产，或者同时以多项资产换入一项资产，或者以多项资产换入多项资产，均按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产入账价值。
如果涉及补价，收到补价的企业，应当以换出资产账面价值减去补价，加上应确认的收益和应支付的相关税费，作为换入资产入账价值。换出资产应确认的收益按下列公式计算确定：
应确认的收益=(1-换出资产账面价值÷换出资产公允价值)×补价
本制度所称的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
第一百一十五条、在非货币性交易中，如果同时换入多项资产，应当按照换入各项资产的公允价值与换入资产公允价值总额的比例，对换出资产的账面价值总额进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。
2.《XX集团搬迁补偿资金管理暂行办法》(XX集团财发〔2009〕111号)第八条 搬迁补偿收入包括政策性搬迁补偿收入和商业性搬迁补偿收入。
政策性搬迁补偿收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，被搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入。
商业性搬迁补偿收入，是指基于双方自愿协商的搬迁，补偿款属于被搬迁企业处置固定资产及转让不动产等取得的收入。
第九条 商业性搬迁属于被搬迁企业处置固定资产及转让不动产、无形资产(土地使用权)等行为。资产处置按照固定资产管理权限逐级上报审批，批准后由产权单位签订补偿协议，被搬迁资产的产权单位按清理固定资产、转让无形资产(土地使用权)等进行处理。
第二十三条 商业性搬迁收入按照固定资产清理、土地转让进行会计处理。
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