商品房预售期间怎么缴纳土地使用税?
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商品房预售期间怎么缴纳土地使用税?
答:根据国税发〔2003〕89号文件第二条第一款是这样规定的:"购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税."这里特别要注意"自房屋交付使用"这个关键词,这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间. 以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间,然后计算城镇土地使用税.
理由是该时间与国税发〔2003〕89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间对应. 从交房之次月起,纳税义务人已转移,从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主,新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失.
因此,对房地产开发企业,应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据,但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税. 已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税.房地产开发企业从全部交房后的次月起,开发用地的城镇土地使用税为零.
房地产企业缴纳城镇土地使用税计税依据如何确定?
关于计税依据的规定《条例》第三条规定:"土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收.
前款土地占用面积的组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定."之前《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》([1988]国税地字第15号) 对实际占用的土地面积也进行了明确,即文件的第六条规定:" 六、关于纳税人实际占用的土地面积的确定纳税人实际占用的土地面积,是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积.尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积."此外,《土地使用税暂行条例》的第六条还规定 下列土地免缴土地使用税:(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;因此,房地产开发企业应该以土地使用证上确认的土地面积,减去配套公共用地的面积作为计税依据,乘以当地政府规定的每平方米年税额,计算缴纳.
如果房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,还可以享受相关优惠,具体请参考《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策(财税〔2008〕24号)规定:"一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策(二)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税.
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税."
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