房地产企业取得土地出让金返还应如何处理
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房地产企业取得土地出让金返还应如何处理
在城市建设中，地方政府出于招商引资、建设回迁房和基础设施等原因，对收取的土地出让金实行一定比例或额度返还，房地产企业取得返还款应如何处理？这直接关系到所得税的计税基础、土地增值税扣除项目金额和营业税的计算，下面通过一则案例进行分析。
案例：某房地产开发公司（以下简称A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司对取得的返还款应如何处理？是冲成本？还是计收入？征纳双方出现了两种不同的观点。
借：银行存款
贷：其他业务收入；
计提营业税，
借：其他业务支出
贷：应交税金——营业税。
收到返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本。由于B市在土地出让时，既未实际发生该笔费用，也未实际收取，且返还的公共配套设施费又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。企业所得税法实施条例第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础，所称历史成本，指企业取得该项资产时实际发生的支出。因此，A公司收到该返还款时，应冲减土地成本，待公共配套设施竣工验收后，凭合法有效票据，再计入土地开发成本。会计处理上，缴纳土地出让金，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款；
收到返还款，
借：银行存款
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费；
设施竣工验收后，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款。
收到的回迁房安置费，也属于政府土地出让收入的使用范围，因A公司在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金。所以A公司收到该返还款时，应认定其为预售回迁房应税行为，按销售不动产税目缴纳营业税。
在土地增值税处理上，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。会计处理上，以实际收到的返还款计入经营收入——商品房销售收入，并计提税金及附加。
支付回迁房建设工程费用时，
借：经营成本——商品房销售成本
贷：银行存款
实际工程支出大于返还的回迁房安置费时，确认为拆迁补偿费，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
贷：经营成本——商品房销售成本；
小于则在计算土地增值税时，抵减拆迁补偿费，不作账务处理。
A公司收到的财政补贴属于政府补助，在会计处理上，应按照企业会计准则第16号——政府补助第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。取得时，借：银行存款，贷：递延收益，如按二年分摊递延收益，每年分摊5000万元，
借：递延收益5000万元
贷：营业外收入5000万元。
税务处理上，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
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