商业地产成本能加计扣除吗
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商业地产成本能加计扣除吗
答：1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让
《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第一条，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
《青岛市地方税局关于印发的通知》（青地税发[2008]100号，失效），取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：
（1）、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
（2）、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加。
2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让
《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第二条，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让
的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
《青岛市地方税局关于印发的通知》（青地税发[2008]100号，失效），取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
（1）、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
（2）、开发土地的成本；
土地增值税清算时有哪些成本不能加计扣除
对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。
《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(一)项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
省以上人民政府批准征收的规费、基金不能加计扣除。
《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》(
鲁地税发[2004]33号)第十九条(四)项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(五)项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
土地出让金返还款，不能扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(四)项规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函「2012」92号)规定，房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
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